物业行业洞察——行业趋势

本文为有赞参谋部发布物业行业洞察，内容分为「行业趋势」和「零售潜力」两个篇章，从物业行业的发展趋势和数字化程度，预测相关零售潜力和未来走向。

物业行业分析

市场盘子

1、基础物业服务市场存量规模超万亿，且还有 33%的潜在增量渗透空间

根据中国物业管理协会统计，2020 年全国物业在管面积 330 亿方，其中住宅面积占比约 70%，非住宅相关面积占比约 30%。仅基础服务费的物业存量市场约 1.1 万亿。

根据国家统计局预估，目前存量的无物业面积 163 亿平方米，占比 33%，物业服务仍有一定的潜在拓展空间，按平均物业服务费 3.86 元/平方米/月估算，预计可开拓的基础物业服务市场规模约 7200亿。

2、物业存量客户数35万+家，并且还在增长

企查查数据显示，截至 2021 年 8 月，国内现存「物业服务、物业管理」相关企业 35.03 万家。上半年新增「物业服务、物业管理」相关企业 2.85 万家，同比增长 14.0%，比 2019 年上半年增长 12.4%。

物业企业数和城市面积、人口数量强相关，一线 / 新一线城市的物业企业数明显高于下线城市。

3、物业行业集中度适中，按照营收计算的 CR500 约 34.5%

管理面积：2020 年 500 强物业企业的管理项目约 9.3 万个，管理面积约 146 亿平方米，市场份额约 44.2%；2020 年百强企业管理项目数约 5.8 万个，管理面积约 102 亿平方米，市场份额约 30.8%。

营收：2020 年 500 强企业营收约 4070 亿元，同比增长 19.5%，市场份额 34.5%；2020 年百强营收 2775.04 亿元，市场份额约 23.5%。

行业商业模式

1、物业行业特征：轻资产、低负债率、现金流稳定，典型的「现金牛」

物业是人力密集型的服务行业，价值创造不依赖重资产的投入，更多依赖人力和科技对附加值的提升，属于内生性增长，因而物管企业资本支出较少，通常有充裕的货币资金在手。

由于物业管理具有用户黏性，项目存续时期长，不受宏观经济波动影响，类似于「坐地收租」模式，可产生持续稳定的现金流，物业管理行业上市公司普遍在账现金充足、杠杆率较低。

物业最核心看重的是服务水平，在管项目二手房及租金的溢价、客户满意度、收缴率和续约率是衡量公司品牌力的重要指标。

物业行业的收入由基础物管服务和增值服务构成，基础物管物业为基本面，占据收入大头，但近年来增值服务的占比越来越高。

以 500 强企业为例：

2020 年 500 强的营业收入 4070.3 亿元，基础物业服务达 3046.85 亿元，同比增长 14.52%，占总营业收入的 74.9%，占比缓慢下降，但仍是物企营收贡献的主力。

500 强 增值服务收入 1023.46 亿元，同比增长 37.02%，占总营业收入中的 25.1%，增值服务逐渐成为物业企业新的价值增长点。

2、基础物管服务：基本面，收入占比大

Top 500 的物业企业物管服务收入占比约 75%，该部分仍然为物业企业的主要收入来源。该部分收入和物业在管面积、物业费（和品牌、服务口碑等相关）、外拓能力息息相关。

3、增值服务：增长快、利润高

增值服务主要包括社区增值服务和非业主增值服务，历年增长快、利润高。

社区增值服务收入 390.3 亿元，占多种经营收入的 38.1%，主要包括：

• 社区生活服务：为依托业主高频需求，为其提供社区零售、家政、到家服务、教育、金融、旅游等社区生活服务；
• 社区资产管理服务：围绕资产增值保值，为业主提供租赁、停车、美居装修等服务；
• 空间运营服务：盘活空置空间资源，为业主带来创收的社区空间运营服务。

非业主增值服务主要为房地产开发企业、其他物业服务企业等单位提供的服务，主要包括案场服务、房产中介(租赁)服务、交付前检验服务、顾问咨询服务等。其中，案场服务在非业主增值服务收入中的占比最高。

500 强物业业务中非业主增值服务收入 324.1 亿元，占增值服务的 31.7%。

物业行业趋势

1、行业并购趋势明显，头部会越来越集中

受房产行业融资政策收紧影响，部分房企为缓解现金流压力出售物业资产，物业管理行业也处于加速整合阶段，预计市场集中度将会提升。

据统计，截至 2021 年 11 月 1 日，物业行业内共发生并购交易 63 宗，涉及并购方 33 家物业企业；交易金额约 315 亿元，相比 2020 全年交易总额增长约 198%。

并购主要目的为规模布局、资源协同，例如碧桂园服务、万物云等头部物企通过收并购，继续巩固头部优势地位及提升市场占有率。

2、越来越多的物业拓展增值服务

头部物业企业积极探索社区增值服务，拓展服务广度和深度。物业公司拓展增值服务的目的，一方面基于社区资源扩大收入规模，另一方面增值服务的盈利能力更强。

行业数字化情况

物业行业数字化发展比较领先，主要集中在物业管理、财务管理、安全管理等数字平台，核心目的是降本增效、提升物业服务质量和管理水平。

这些基础系统行业属性很强，软硬件的投入较大，但零售场景做得都比较弱。

主流系统服务商的核心场景包括：

• 物业管理：收费、缴费、巡查、保修、工单流转等；
• 智慧物联：包括车场管控、门禁、监控等软件、硬件一体化；
• 品质管理：服务标准制定、服务过程记录及检查、报表管理等；
• 业税、业财一体化：合同管理、开票、自动对账等；
• 增值服务：部分服务商做了社区零售等增值服务模块，但比较初级。

其中，行业标杆碧桂园在物业服务数字化上发展较为领先，近几年累计投入数亿元，自研物业数字化管理云平台。

下篇我们将带来物业行业不同类型企业的零售潜力分析，欢迎商家朋友们持续关注。